Отвъд тухлите и хоросана: Глобален план за създаване на достъпни жилища

Стремежът към безопасно, сигурно и достъпно място, което да наречем дом, е универсален човешки копнеж. Въпреки това, за огромна и нарастваща част от световното население, тази основна нужда остава непостижима мечта. От разрастващите се мегаполиси на Азия и Африка до историческите столици на Европа и Америка, кризата с достъпността на жилищата се превърна в едно от най-належащите предизвикателства на нашето време. Според UN-Habitat над 1,6 милиарда души живеят в неадекватни жилища, а до 2030 г. се очаква 3 милиарда души да се нуждаят от достъп до жилища на достъпни цени. Това не е просто проблем на бедността; това е сложен въпрос, който задушава икономическата мобилност, задълбочава неравенството и подкопава социалната тъкан на общностите по целия свят.

Но какво всъщност означава „достъпно жилище“ в глобален контекст? Не става въпрос просто за изграждане на евтини структури. Широко приетият стандарт определя жилището като достъпно, когато домакинството харчи не повече от 30% от брутния си доход за жилищни разходи, включително наем или ипотечни вноски, комунални услуги и данъци. Когато този праг бъде преминат, семействата са принудени да правят невъзможни избори между това да запазят покрив над главите си и да плащат за храна, здравеопазване, образование или транспорт. Тази блог публикация надхвърля опростения разказ за простото строене на повече къщи. Ще разгледаме многостранен, холистичен план за създаване на устойчиви и достъпни жилищни екосистеми. Това включва радикално преосмисляне на политиката, революция във финансите и строителството и дълбока ангажираност към изграждането на интегрирани, справедливи общности.

Преосмисляне на политиката и регулациите: Основата на промяната

Преди да бъде излята една основа или да бъде издигната една стена, основите на достъпното жилищно строителство се полагат в правителствените кабинети. Политиката и регулациите са невидимата архитектура, която диктува какво може да се строи, къде и за кого. Остарелите, рестриктивни и зле замислени политики често са основните виновници за недостига на предлагане и завишените разходи.

Благоприятстващи политики за зониране и земеползване

В продължение на десетилетия много градове по света са били оформени от изключващи закони за зониране, които благоприятстват еднофамилни къщи с ниска плътност. Тази практика изкуствено ограничава предлагането на жилища, повишава цените на земята и прави почти невъзможно изграждането на достъпни, многофамилни жилища на желани места. Необходима е промяна на парадигмата.

• Приобщаващо зониране (ПЗ): Този мощен политически инструмент изисква или стимулира частните предприемачи да отделят определен процент от жилищата в новите жилищни проекти като достъпни. В замяна на това предприемачите могат да получат „бонус за плътност“, който им позволява да строят повече жилища от нормално разрешеното, или други отстъпки като намалени изисквания за паркиране. Въпреки че е водещ в градовете в Северна Америка, принципът е приложим в световен мащаб, като гарантира, че докато градовете растат, те растат приобщаващо.
• Повишаване на плътността на застрояване: Противоотровата за разрастването на градовете е интелигентното уплътняване. Това включва промяна на кодовете за зониране, за да се позволи по-плътно застрояване, като например многоетажни жилищни сгради, в райони, които преди са били ограничени до еднофамилни къщи. Това е особено ефективно по коридорите на обществения транспорт, стратегия, известна като Транзитно-ориентирано развитие (ТОР). Токио е силен пример за това. Неговите сравнително либерални закони за зониране и фокусът върху плътността около железопътната му мрежа от световна класа са помогнали да се запази пазарът на жилища по-стабилен и достъпен от много от неговите глобални конкуренти.
• Рационализиране на разрешителните: В много общини преминаването през лабиринта от разрешителни и одобрения може да добави години и значителни разходи към един жилищен проект. Опростяването и цифровизирането на този процес, създаването на „обслужване на едно гише“ за одобрения и определянето на ясни, предвидими срокове може драстично да намали бариерата пред предприемачите, особено тези, които работят по по-малки проекти за достъпни жилища.

Стратегическо използване на публична земя

Правителствата на всички нива – местно, регионално и национално – често са сред най-големите собственици на земя. Този публичен актив е изключително мощен, но често недостатъчно използван инструмент за създаване на достъпни жилища. Вместо да продават публична земя на най-високата цена, което често води до луксозни проекти, правителствата могат да я използват за дългосрочна полза за общността. Град Виена, Австрия, е световен лидер в това отношение. Градът активно придобива земя и я предоставя за субсидирано жилищно строителство. Предприемачите се конкурират не по цена, а по качеството и социалната стойност на своите предложения. Тази дългосрочна стратегия е ключова причина над 60% от жителите на Виена да живеят във висококачествени социални или субсидирани жилища, което я превръща в един от най-пригодните за живеене и справедливи градове в света.

Финансови стимули и субсидии

Финансовото уравнение за достъпни жилища рядко работи без някаква форма на държавна подкрепа. Ключът е да се разработят интелигентни и ефективни финансови интервенции.

• Стимули от страна на предлагането: Те имат за цел да намалят разходите за изграждане на достъпни жилища. Това може да включва данъчни кредити за предприемачи (като Данъчния кредит за жилища с ниски доходи - LIHTC в Съединените щати, модел, който може да бъде адаптиран и на други места), безвъзмездни средства или нисколихвени заеми за нестопански и частни предприемачи, ангажирани с проекти за достъпни жилища.
• Субсидии от страна на търсенето: Те помагат на домакинствата да си позволят съществуващи жилища на пазарни цени, обикновено чрез жилищни ваучери или помощ за наем. Въпреки че осигуряват незабавно облекчение, критиците твърдят, че понякога могат да надуят местните наеми, без да увеличават общото предлагане на жилища. Балансираният подход, съчетаващ стратегии както от страна на предлагането, така и от страна на търсенето, често е най-ефективен.

Иновативни финансови модели: Финансиране на бъдещето на жилищното строителство

Огромният мащаб на глобалния жилищен дефицит не може да бъде посрещнат само с публични средства. Привличането на частен капитал и овластяването на общностите чрез нови финансови структури е от решаващо значение за отключването на необходимите инвестиции.

Публично-частни партньорства (ПЧП)

ПЧП са сътрудничества, при които силните страни на публичния сектор (земя, правомощия за зониране, регулаторна стабилност) се комбинират със силните страни на частния сектор (капитал, експертиза в развитието, ефективност). В типично жилищно ПЧП правителството може да предостави дългосрочен лизинг на публична земя на частен предприемач. Предприемачът финансира и изгражда проект със смесени доходи, с договорен брой достъпни жилища. Това намалява риска на проекта за частния партньор, като същевременно гарантира предоставянето на обществена полза, което прави финансово жизнеспособни проекти, които иначе биха били невъзможни.

Общностно-ръководени жилищни модели

Някои от най-устойчивите и дълбоко достъпни жилищни модели са тези, движени от самите общности. Тези модели дават приоритет на дългосрочната достъпност и контрола на жителите пред спекулативната печалба.

• Общностни поземлени тръстове (ОПТ): В ОПТ организация с нестопанска цел придобива и държи земя в тръст в полза на общността. След това тя продава или отдава под наем домовете на тази земя на жители с по-ниски доходи на достъпна цена. Решаващата иновация е, че тръстът запазва собствеността върху самата земя. Когато собственикът на жилище реши да продаде, той продава къщата обратно на тръста или на друг купувач, отговарящ на изискванията за доходи, на ограничена, но справедлива цена за препродажба. Това премахва спекулативната стойност на земята от уравнението, като гарантира, че домът остава достъпен за всички следващи поколения. Възникнал в САЩ, моделът ОПТ е успешно адаптиран във Великобритания, Белгия, Франция и Австралия.
• Жилищни кооперации: Разпространени в страни като Германия, Швейцария и скандинавските нации, жилищните кооперации са демократични организации, в които жителите колективно притежават и управляват имота. Членовете купуват дял в кооперацията, а не конкретно жилище, което им дава правото да обитават дом. Разходите се поддържат ниски, защото кооперацията работи на нестопанска или ограничена печалба, а решенията се вземат колективно. Този модел насърчава силно чувство за общност и стабилност.

Микрофинансиране и поетапно жилищно строителство

В много части на Глобалния юг жилищата не се строят в рамките на един-единствен, мащабен проект. Вместо това, семействата строят домовете си поетапно, стая по стая, според финансовите си възможности. Традиционните ипотечни пазари не са подготвени да обслужват тази реалност. Тук микрофинансирането има трансформираща роля. Микрофинансовите институции могат да предоставят малки, краткосрочни заеми специално за подобряване или разширяване на дома – нов покрив, бетонен под, санитарен възел или допълнителна стая. Въпреки че тези заеми може да изглеждат малки, те дават възможност на семействата постепенно да подобряват условията си на живот по свои собствени правила, което представлява жизненоважен път към по-безопасни и по-сигурни жилища за милиони. Организации като Mibanco в Перу и различни инициативи в Индия и Кения демонстрираха силата на този подход.

Революцията в строителството и дизайна: Строим по-интелигентно, по-бързо и по-евтино

Докато политиката и финансите подготвят сцената, иновациите във физическия акт на строеж са от съществено значение за огъване на кривата на разходите. Строителната индустрия е пословично бавна в модернизацията си, но нова вълна от технологии и материали обещава да направи строителството по-ефективно, устойчиво и достъпно.

Възприемане на сглобяемото и модулното строителство

Модулното строителство включва изграждането на секции от дома или цели модули в контролирана фабрична среда. Тези завършени модули след това се транспортират до строителната площадка и се сглобяват. Ползите са многобройни:

• Скорост: Строителството на място и фабричното производство могат да се случват едновременно, като сроковете на проекта се съкращават с до 50%.
• Контрол на качеството: Фабричната среда позволява по-висока прецизност и контрол на качеството, отколкото традиционната строителна площадка, изложена на атмосферни влияния.
• Намаляване на отпадъците: Фабричните процеси могат значително да намалят материалните отпадъци, което е както икономически, така и екологично изгодно.
• Икономия на разходи: Въпреки че не винаги е по-евтино в началото, скоростта и ефективността могат да доведат до значителни икономии на разходи за труд и финансиране.

Сингапурският съвет за жилищно настаняване и развитие (HDB) широко използва сглобяеми компоненти, за да изгради своите световноизвестни обществени жилища в голям мащаб и с бързи темпове. По подобен начин нови компании в Европа и Северна Америка разширяват границите на възможното с модулен дизайн за всичко - от еднофамилни къщи до многоетажни жилищни блокове.

Устойчиви и местни материали

Достъпността и устойчивостта са двете страни на една и съща монета. Използването на местни, климатично подходящи материали може драстично да намали разходите и въздействието върху околната среда.

• Иновативни земни и био-базирани материали: В много части на Африка и Азия техниките, използващи компресирани стабилизирани земни блокове (CSEB), предлагат евтина алтернатива с ниски въглеродни емисии на печените тухли и бетона. В Югоизточна Азия и Латинска Америка инженерният бамбук се очертава като здрав, бързо възобновяем строителен материал.
• Масивна дървесина: В Европа и Северна Америка продуктите от масивна дървесина като кръстосано слепена дървесина (CLT) революционизират градското строителство. Тези инженерни дървени панели са достатъчно здрави за изграждане на високи сгради, улавят въглерод и често се монтират по-бързо от бетонни или стоманени конструкции.
• Проектиране за дългосрочен план: Устойчивият дизайн не се отнася само до материалите. Става въпрос за създаване на домове, в които е евтино да се живее. Пасивните стратегии за проектиране – ориентиране на сградите за максимално използване на естествена светлина и вентилация, използване на високи нива на изолация и инсталиране на енергийно ефективни прозорци – могат драстично да намалят сметките за комунални услуги на домакинството, което е ключов компонент на достъпността на жилищата.

Адаптивна повторна употреба: Най-зелената сграда е тази, която вече съществува

Не всички нови жилища трябва да се строят от нулата. Нашите градове са пълни с недостатъчно използвани или остарели сгради – бивши фабрики, складове, офис сгради или дори големи магазини. Адаптивната повторна употреба включва творческо преустройство на тези структури в жилищни единици. Този подход запазва архитектурното наследство на града, използва съществуващата инфраструктура и намалява въглеродните емисии, свързани с разрушаването и новото строителство. Градове като Берлин, Ротердам и много постиндустриални градове в САЩ са видели зашеметяващи примери за индустриални сгради, превърнати в оживени жилищни лофтове и апартаменти.

Холистичен подход: Става въпрос за повече от просто дом

Къщата в изолация не е решение. Истинската жилищна сигурност означава да си част от процъфтяваща общност с достъп до възможности и услуги. Най-успешните стратегии за достъпни жилища са тези, които са дълбоко интегрирани в по-широката градска тъкан.

Интегриране на жилищата с градската инфраструктура

Местоположението има огромно значение. Изграждането на мащабен проект за достъпни жилища в далечната периферия на града, откъснат от работни места и услуги, е рецепта за създаване на изолирани гета на бедността. Ето защо Транзитно-ориентираното развитие (ТОР) е толкова критично. Чрез концентриране на плътността на достъпните жилища около висококачествен обществен транспорт, жителите получават достъп до икономически възможности в целия град, без да зависят от скъпи частни автомобили. Това намалява общите разходи за живот и насърчава по-устойчива и справедлива градска форма.

Насърчаване на общности със смесени доходи и смесено предназначение

Социалните жилищни проекти от миналото често правеха грешката да концентрират домакинства с ниски доходи в големи, монолитни комплекси, което водеше до социална стигма и концентрирано неравностойно положение. Съвременната най-добра практика е да се изграждат общности със смесени доходи, където достъпните, субсидирани жилища са безпроблемно интегрирани с жилища на пазарни цени. Този модел, илюстриран отново от Виена, насърчава по-голямо социално сближаване, намалява стигмата и създава по-устойчиви, икономически разнообразни квартали. Освен това, интегрирането на жилищни пространства с търговски и граждански функции – магазини, кафенета, паркове, библиотеки – на приземно ниво създава оживени, пешеходни „15-минутни градове“, където ежедневните нужди могат да бъдат задоволени без дълги пътувания.

Ролята на технологиите

Цифровите технологии, или „proptech“, също играят все по-голяма роля. Онлайн жилищните портали могат да улеснят хората да намират и кандидатстват за достъпни жилища. Анализът на данни може да помогне на градските плановици да идентифицират подходяща земя за развитие и да моделират въздействието на новите политики. Новите платформи могат също така да улеснят управлението на пространства за съвместно живеене или да помогнат за рационализиране на операциите на доставчиците на жилища с нестопанска цел, като намаляват административните разходи.

Заключение: Изграждане на съвместно бъдеще

Глобалната криза с достъпните жилища е сложно, страховито предизвикателство и е ясно, че няма нито едно магическо решение. Решението не се крие в една политика, един финансов модел или една строителна техника. Вместо това, пътят напред е мозайка, изискваща съгласувани и съвместни усилия, които вплитат най-ефективните стратегии от четири ключови стълба: просветена политика, иновативни финанси, интелигентно строителство и холистична интеграция на общността.

Най-ефективните решения ще бъдат специфични за контекста, съобразени с уникалните икономически, културни и политически реалности на всеки град и нация. Това, което работи в Сингапур, може да се наложи да бъде адаптирано за Сао Пауло, а уроците от Виена могат да вдъхновят нови подходи във Ванкувър. Решаващата стъпка е да се излезе извън рамките на изолираното мислене от миналото и да се възприеме дух на сътрудничество. Това означава, че правителства, частни предприемачи, финансови институции, организации с нестопанска цел и местни общности трябва да работят заедно, споделяйки рискове, награди и обща визия.

Създаването на свят, в който всеки човек има безопасно, достойно и достъпно място, което да нарече дом, не е непреодолима задача. Това е избор. Той изисква политическа воля, креативно мислене и дългосрочен ангажимент да поставим хората в центъра на нашето градско развитие. Като строим отвъд обикновените тухли и хоросан, можем да изградим по-справедливо, устойчиво и проспериращо бъдеще за всички.